前言

“有土斯有財(cái)”，這是我們中國(guó)人長(zhǎng)久以來(lái)的觀念。房地產(chǎn)在我們社會(huì)基本上和財(cái)富直接畫(huà)上等號(hào)。看看今天我們國(guó)家前50名富豪都和房地產(chǎn)或多或少有關(guān)聯(lián)就可見(jiàn)一斑。房地產(chǎn)研究于是就等同利用房地產(chǎn)致富的研究。這本書(shū)也可以稱(chēng)為“另類(lèi)房地產(chǎn)研究”，顧名思義，我們想講的是，所謂房地產(chǎn)研究其實(shí)可以超越這個(gè)框框。

間接刺激我開(kāi)始寫(xiě)這本書(shū)的其中一個(gè)原因，是很多年前，我們大學(xué)新來(lái)了位副校長(zhǎng)。這位副校長(zhǎng)到每一個(gè)系去訪問(wèn)，去了解各個(gè)系的研究成果。當(dāng)這位副校長(zhǎng)到我們系的時(shí)候，他對(duì)我們說(shuō)：“我是個(gè)科學(xué)方面的學(xué)者，老實(shí)講，我不知道什么是房地產(chǎn)研究，但我很奇怪，為什么房地產(chǎn)研究會(huì)在建筑學(xué)院，而不是商學(xué)院？”他的這番話，對(duì)我來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)像當(dāng)頭棒喝。我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題太有趣了，當(dāng)天我就翻查了各中外字典，看看到底應(yīng)該怎么給“房地產(chǎn)”一個(gè)定義。我發(fā)覺(jué)“房地產(chǎn)”這個(gè)詞，無(wú)論中文或英文“Real Estate”，其實(shí)都是指土地和建筑物的利用，當(dāng)中沒(méi)有牽涉商業(yè)投資的意義。我猛然醒覺(jué)，社會(huì)上很多人覺(jué)得房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)投資，不會(huì)有其他。于是，房地產(chǎn)的研究就一定是商科，關(guān)于“錢(qián)”的研究。我覺(jué)得這種看法，只是房地產(chǎn)研究范圍內(nèi)的一種概念，但不可以看成全部，不然的話，對(duì)“房地產(chǎn)”的定義很不公平。事實(shí)上，假如我們可以認(rèn)同“房地產(chǎn)”就是關(guān)于土地和建筑物的利用，那么盡管我們從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)過(guò)樓房，從來(lái)沒(méi)有投機(jī)和投資性擁有物業(yè)，在城市里我們很多生活起居的活動(dòng)就一定和“房地產(chǎn)”有著不可分割的關(guān)系。我們小孩的學(xué)校建在某一區(qū)，我們家園附近有沒(méi)有公園、街市和商場(chǎng)，我們的居所是否容許我們覺(jué)得“安居樂(lè)業(yè)”，這些看來(lái)是一些社會(huì)問(wèn)題，但當(dāng)中總是牽涉某些房地產(chǎn)的考慮、決定和結(jié)果。

我必須強(qiáng)調(diào)，我完全同意房地產(chǎn)有非常重的商業(yè)元素，因此，財(cái)務(wù)/投資分析肯定是房地產(chǎn)研究的一個(gè)主要部分。但假如說(shuō)研究房地產(chǎn)就一定要從這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，我很希望可以通過(guò)這本書(shū)的一些例子說(shuō)明，其實(shí)不一定的。

李寧衍

2014年4月于香港