第一節 房地產金融創新文獻綜述

在當今經濟金融化、金融全球化的時代背景下，不能簡單地把房地產金融創新置于金融理論或創新理論的范疇，房地產金融也不單單是金融工具或金融業務的一項內容。為增加科學性與系統性，應該從房地產金融的基本含義、房地產金融創新的意義、房地產金融創新具備的主要功能、房地產金融創新面臨的問題、房地產金融創新的對策等問題進行的全面系統的研究。

一 房地產金融創新的內涵

準確把握房地產金融創新的內涵需要從房地產金融和金融創新兩個維度展開。關于房地產金融的內涵，不但要厘清房地產的相關概念，也要從房地產的金融屬性這一關鍵點出發，揭示房地產與金融的特殊關聯性。

（一）房地產經濟的相關概念

房地產在經濟范疇內將房產和地產視為統一的整體，包括土地及土地上的建筑物、此建筑物所體現的相關屬性及由此派生的經濟利益和各種權利。學術界對房地產業內涵的研究十分豐富，李嘉陵（1995）依據聯合國制定的《國際標準行業分類》和國家計委、國家統計局頒布的《國民經濟行業分類和代碼》兩種統計口徑，認為房地產業雖獨立于建筑業，卻與其聯系密切，通過比較房地產業與建筑業的聯系與區別，指出房地產業的內涵應有廣義和狹義之分。從廣義上看，“房地產業包括生產、流通、分配和消費全過程”，此時建筑業屬于房地產業范疇。從狹義上看，房地產業只包括除生產之外的三個環節，建筑業不包含在內。

盧立明（2002）從理論界定、統計類別等角度分析比較中國與歐美房地產的差異，指出歐美國家的房地產概念只有房地產流通服務，而投資和開發等內容沒有在房地產業統計范疇之內。按照國內理論界與官方統計的概念，房地產業是有關土地和房屋的投資、開發、經營、管理和服務的經濟活動，產業關聯性較高，是國民經濟的支柱產業（張然，2016）。

（二）房地產經濟的特殊性

房地產經濟的特殊性體現在除自身擁有的自然屬性外，房地產業與金融有很強的關聯性。隨著中國城鎮化的推進和金融的不斷深化，房地產業與金融業的耦合性也不斷增強，二者相互促進，共同發展，房地產業已經成為金融服務的重要對象和內容，同時金融業的發展也需要房地產業為其提供廣闊的發展空間與機會。房地產經濟與金融的特殊關聯性是房地產的自然屬性和經濟特性相結合的結果（李志鋒，2014）。從房地產本身呈現的自然屬性看，房地產具有不可移動性和固定性，兼具保值和增值的特性，因此成為銀行信貸業務和融資的主要抵押物和擔保資產，同時也符合銀行遵循的流動性、營利性、和安全性的經營原則。從房地產的經濟特性來看，房地產具有資金密集性的特點（李媛媛等，2017）, 這是由于房地產業的對象是土地和房屋，該經濟活動的整個過程都對金融資金有大量的需求，從土地開發到生產建設、再到消費環節無不體現對金融的強吸納性和高依賴性，產業的金融特征十分明顯。由于地產是房地產的重要內容，土地資源的有限性與不可再生性決定了地產產品的稀缺性，這種供不應求的市場狀態引起了房地產價格長期上漲的趨勢，因此房地產還具有投資屬性（劉金娥等，2013）。加上人口的自然增長、城鎮化帶來的農村人口向城市大量遷移形成的住房剛需，共同形成了消費者對房地產的投資沖動和需求。于是房地產行業對土地占有而帶來的高利潤成為信托、基金等非銀行金融機構爭相追逐的對象。從金融創新的角度來看，房地產的經濟屬性與金融的特殊關聯性，以及對金融市場的滲透性，使房地產成為信托與資產證券化的主要載體，有利于構建完善的房地產金融體系。由此可見，只有厘清房地產的經濟特性和金融屬性，才能更準確地把握房地產金融的內涵。

（三）房地產金融的概念界定

David Gamett等學者在20世紀90年代初指出，房地產金融是各類住宅的建設、購買、改善、租賃、維護以及維修的貨幣信貸運行制度。Terrence M. Clauretie和G. Stacy Sirmans的房地產金融研究涉及面更廣，涵蓋了房地產金融多個領域，認為房地產金融包含房產金融與地產金融兩部分。國內關于房地產金融的早期成果主要包括住房金融和住宅金融兩部分。例如，董壽昆（1992）主要研究了住宅金融的內涵，認為住宅金融是以住宅信貸為主體的住宅信用資金的交易和再交易，是以住宅基金為核心的住宅市場、住宅金融體系及機制的總稱，住宅金融相關主體主要有建筑企業、普通居民、政府、金融機構。董壽昆對房地產金融所下的定義較早，因而沒有真正將住宅金融與住房金融完全區分開。曾國安（2004）從狹義與廣義兩個角度重點研究了住房金融，認為狹義的住房金融是只與居民或消費性的非營利住房機構的住房建設、消費、管理等經濟活動相關的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結算等各項資金融通活動的總稱；廣義住房金融是與住房建設、消費、管理等所有的活動相關的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結算等各項資金融通活動的總稱。從上述研究來看，大部分學者研究的房地產金融是指在涉及土地和房屋建筑物開發、建造、消費等一系列環節中，資金供給方與需求方所具有的所有形式金融活動的總稱。也有學者認為房地產金融應該不僅被看作金融的構成部分或者是金融的類型，它還是一個復雜的系統。李志鋒（2014）基于復雜性理論的觀點，指出“房地產金融不是一個被動的金融工具或封閉狹窄的概念，它是以房地產為載體，囊括金融、經濟、社會和生態的一個復雜而巨大的系統。

（四）金融創新的概念界定

關于金融創新的定義，目前學術界并沒有形成統一認識，研究成果大多來自熊彼特的創新理論。各學者從不同角度詮釋金融創新的內涵，主要從廣義的金融行為、金融創新構成要素、金融創新主體、金融制度創新和金融創新工具等視角。從廣義的金融行為來看，何德旭等（2008）認為金融創新是金融領域內重新優化組合和金融資源的再次配置，包括金融產品、交易方式、金融機構、金融市場等一切金融行為的創新和改革。有學者基于金融創新構成要素的視角對此進行研究，陳岱孫和厲以寧（1991）認為，金融創新實質上是在金融領域內重新建立一個生產函數，這個新的生產函數是金融體系中各個金融要素的重組。在金融創新主體視角中，不少文獻將商業銀行作為研究對象。2006年，中國銀監會將金融創新定義為“商業銀行為適應經濟發展的要求，通過引入新技術、采用新方法、開辟新市場、構建新組織，在戰略決策、制度安排、機構設置、人員準備、管理模式、業務流程和金融產品等方面開展的各種新活動”。制度改革深刻地影響金融創新的進程，曹永琴（2013）從制度因素視角出發，認為制度與金融創新關系密切，金融創新應包括金融市場結構和金融制度創新。還有學者從金融工具微觀角度出發，十國集團中央銀行研究小組（1986）認為，金融創新是將具有不同性質的金融工具重新整合，從而創造出新金融工具的過程。

（五）房地產金融創新的概念界定

金融創新在房地產業發展過程中扮演著關鍵的角色，房地產業在對房地產金融和金融創新進行研究同時，金融創新在房地產金融體系中的內涵被越來越多的學者廣泛關注，并形成了許多研究成果。一些學者從創新內容的不同方面對房地產金融創新的內涵進行了總結，認為房地產金融創新主要是關于房地產金融制度、業務、工具及市場的創新。還有一些學者主要從房地產創新的角度對房地產金融創新進行了界定，認為房地產金融工具創新是房地產金融創新的核心。值得一提的是，關于房地產金融工具創新，國內多數學者將研究主要集中在REITs（房地產投資信托基金）和住房抵押貸款證券化方面。張長全和羅莉（2009）則從美國次貸危機與房地產金融創新的關系出發，認為“房地產金融創新是由系統內部的金融業務創新、組織結構演變、監管制度優化、創新環境變化引起的一項系統創新”。總的來看，目前學術界對于房地產金融創新的界定還沒有完全達成共識，不同的學者從不同的視角給予不同的界定。

二 房地產金融創新對經濟增長的宏觀意義

房地產經濟在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，房地產業作為國民經濟的支柱產業在促進國民經濟的健康發展方面扮演著關鍵性的角色。房地產行業與其他行業的關聯度較高，特別是金融業、建筑業等，不隨時間和國別的變化而變化（劉水杏，2004）。房地產業在帶動其他產業協調發展、提高人民的日常生活水平和保障社會的穩定發展方面具有重要意義。目前，學術界對于房地產金融創新的意義也進行了大量研究，相關研究從宏觀層面揭示了房地產金融創新的重要意義。總的來看，已有研究主要包括三類視角：一是從房地產金融發展的角度來探討房地產金融創新的意義，二是從房地產業發展的角度來探討房地產金融創新的意義，三是從拉動經濟增長的角度來探討房地產金融創新的意義。

（一）對房地產金融發展的意義

房地產金融創新促使金融機構在市場中競相推出新的金融產品與金融工具，從證券產品、股權產品到衍生產品，金融產品的種類與服務更加豐富，多元化的金融產品增加了投資者的選擇機會，滿足了投資者不同的投資需求，活躍了房地產金融市場，有效的補充與完善房地產金融體系和金融制度，更進一步推動房地產金融的發展。陸卻非和葛豐（2011）結合房地產信托投資基金的發展闡明了房地產金融創新的意義，指出作為房地產金融創新的重要成果的REITs，可以通過提升投資效率、緩解信貸歧視、提供收益參照、增進居民福利等多重正外部效應的發揮，帶動房地產金融的發展。束慶年（2008）從促進房地產業融資、提高融資效率、提高金融資產流動性、增進社會福利、促進房地產金融市場發展等角度，論證了房地產金融創新的重要作用，這些作用的充分發揮，將推動整個房地產金融業的快速發展。

（二）對房地產業發展的意義

房地產金融創新憑借其雄厚的融資實力，一方面為房地產企業拓寬了廣闊的融資渠道，有效地提供了資金保障，為房地產企業的可持續發展起到強有力的支撐；另一方面也為購房者提供住房消費貸款，在刺激消費的同時也相應地促進房地產業的發展。楊巧（2005）認為，住房再生產的進行需要巨額資金，住房金融的發展可以發揮“蓄水池”作用，把游離于社會再生產之外的資本不斷聚集到房地產業，促進房地產業的快速發展。盧立宇（2006）認為，房地產發展資金需求量較大，離不開房地產金融的全程支持。與其他產業相比房地產投資表現出的不同特征決定房地產金融創新在房地產發展中有著舉足輕重的作用。吳霞（2005）指出，房地產金融的創新能夠促進居民居住水平的提高、加快住房自有化進程、推動金融業的發展、提高居民購置住房的能力、提高居民的購房傾向、有利于城鎮住房體制改革，進而帶動房地產業的發展。田金信等（2007）認為，隨著宏觀經濟條件的改善和房地產業的不斷發展，房地產金融自然要進入一個不斷創新的過程，并且房地產金融也會為房地產業的發展提供更為有力的支撐。因此，有人曾這樣比喻，房地產金融創新為推動房地產經濟的發展輸送“血液”，為房地產企業供給了“營養”。

（三）對拉動經濟增長的意義

Merton（1992）從經濟增長和金融體系發展的關系出發，認為金融創新在促進實體經濟的過程中扮演著“引擎”角色。陶恒喜（1999）指出，房地產金融作為金融體系的組成部分，其發展程度和水平即房地產業金融創新水平，必然對推動房地產業的發展進而帶動整個國民經濟的增長產生積極影響。何紅（2010）結合中國實際認為，只有促進房地產金融創新，才能使實體經濟增長獲得新的動力。許建華（2013）從經濟發展與城市化進程的關系的角度分析，指出城鎮化是轉變經濟增長方式的重要內容，并以恒大地產積極探索融資渠道為例，如恒大地產通過與信托公司等非銀機構的合作，有效地解決了城市“三舊改造”與保障房建設方面的資金供給問題，在一定程度上推動了城鎮化的進程，為此類問題的解決提供了成功的范例，進而促進了經濟增長方式的轉變。

三 房地產金融創新在經濟增長中的微觀功能

在經濟全球化和經濟金融化的時代背景下，隨著金融業的快速演進與日益成熟，房地產金融的功能性在經濟活動中的地位不斷提高，日益顯著。特別是各類金融創新工具的大量出現，更加凸顯了房地產金融創新所具備的功能在經濟中的重要作用。根據學者們的研究成果，房地產金融創新的功能主要包括三個方面，分別是促進資金流通功能、增加社會福利功能、風險轉移及風險分散功能，通過這三個主要功能，在微觀層面對經濟增長產生影響。

（一）促進資金流通功能

促進資金流通是房地產金融創新最重要的功能之一。廖勤翔（2008）指出，發展房地產金融創新有助于促進房地產金融市場的健康發展，培育和健全資本市場，進而增加資金流動性。對此，國際貨幣基金組織（IMF）（2010）做了更為詳盡的解析。IMF將金融創新認定為是從低杠桿機制到高杠桿機制的轉變。顯然，房地產金融創新從金融產品與金融工具層面增加了房地產投資者的投資選擇，從房地產金融體系與金融市場層面擴展了投資者的投資渠道，從房地產金融制度層面放松了對投資者的資金限制。通過以上三個層面的創新，推動著房地產金融不斷從低杠桿機制到高杠桿機制轉變，使房地產投資者能夠以更少的資金、更低的投資成本獲取更多的回報，進而提高了投資者的投資熱情，促進了資金的高效流通。

（二）增加社會福利功能

增加社會福利成為房地產金融創新的另一重要功能。這一觀點也得到了大量理論和實證研究的支持。如Frame和White（2004）認為，金融創新作為一種新生事物，它能為消費者提供更多的產品種類及優質服務，這為房地產金融創新增加社會福利的論斷提供了理論支持。Erbas和Nothaft（2005）以中東和北非國家的住房抵押貸款市場為研究對象，得出房地產金融創新能夠減輕購房者的經濟壓力、增強其購房能力、緩解貧困的結論。Takashi Yamashita（2007）也認為，通過住房抵押貸款證券化進行融資，能有效提高金融頭寸，降低購房者的月償付金額，減輕其家庭壓力，從而帶動消費、增加社會福利。Mitchell和Piggott（2004）主要研究了日本的反向抵押貸款（RMs），認為反向抵押貸款可以釋放日本住房權益，是促進消費、減少公共養老金負擔以及減緩日本長期護理設施需求壓力的一種機制。正是這種社會福利功能的存在，許多國家與地區都十分重視房地產金融創新，尤其是21世紀以來，世界各國房地產金融創新的進程不斷加快。盡管受美國次貸危機的影響，房地產金融創新短期內也受到一定影響，但長期看房地產金融創新不斷推進的大趨勢不會逆轉。

（三）風險轉移和風險分散功能

對于房地產金融創新的風險轉移和風險分散功能，學者們存在著較大分歧。支持者以國際清算銀行為代表，如國際清算銀行（1986）認為，金融創新能使價格風險、信用風險等金融風險得以有效轉移。馬雪彬和李磊（2007）認為，資產證券化作為一種金融創新應用于房地產行業，將有助于降低銀行系統的整體風險，提高宏觀調控有效性，并且在克服其發展障礙后，資產證券化將成為擺脫房地產行業宏觀調控窘境的創新手段。繆燕燕（2010）認為，房地產信托投資基金（REITs）不僅能分流房地產市場的投資性需求，還能為房地產供給提供直接融資，減少銀行的信貸風險。從以上學者的觀點看，適度房地產金融創新有利于降低和分散金融風險。

美國次貸危機爆發后，一些學者開始反思房地產金融創新問題。如Reinhart等（2008）認為，房地產金融創新的過度使用導致房地產信貸資產泡沫和負債的急劇增加，并增加了風險。但也有學者認為，房地產金融創新和金融風險的關系需要辯證地看待。Elmendorf（2008）指出，金融創新到底是增大經濟波動還是減小經濟波動是一個不好回答的問題，不能用一句簡單的話來說明，金融創新放大了某些經濟波動的影響，同時也抑制了其他波動的影響。在整個資金鏈條中，不同經濟主體所處的位置不同，房地產金融創新給其帶來的風險也就不同。因此，對于房地產金融創新是否導致金融風險擴大也需要辯證地理解。

從以上研究看，房地產金融創新的促進資金流通和擴大社會福利等功能已經得到學者們廣泛認可。但是，對于房地產金融創新與金融風險之間的關系問題，仍然存在較大分歧。但如果考慮到房地產金融創新的程度與次序問題，可以認定適度與按一定次序推進的房地產金融創新具有降低與分散金融風險的功能。

四 房地產金融創新的方向

房地產金融創新是房地產業發展和市場化的必然要求，盡管眾多學者都認為房地產金融創新包括房地產金融工具、業務、市場和制度創新（蔣志宏和卜俐引，2010）。但實際上，房地產金融工具或產品創新是房地產金融創新的核心，其中房地產抵押貸款證券化與投資信托基金作為金融創新的主要內容。多數學者的研究也以房地產金融工具或產品的創新為重點，以適應房地產市場化的需要。

Carballo-Huerta等（2008）以墨西哥為樣本，從金融監管體系及金融機構、籌資來源、住房金融產品三個角度介紹了抵押貸款市場的金融創新。Chomsisengphet和Murphy（2008）基于國家層面數據，分析了房地產金融創新中可調整利率貸款、混合利率貸款、僅付息貸款、非分期償付貸款以及漂浮式貸款等不同次級貸款類型。Chambers等（2009）介紹了不同形式的抵押貸款，如固定利率或固定支付抵押貸款、僅付息貸款（本金到期一次償還）、等額本金償還抵押貸款。Ebrahim等（2011）建立了參與抵押貸款（PMs）的三種基本框架，包括分享增值抵押貸款（SAMs）、分享收益抵押貸款（SIMs）和分享權益抵押貸款（SEMs）。他們認為，PMs更能降低借款人償付和收入限制，同時不會將房地產投資的風險轉移至金融機構。通過建立良好的風險分擔機制，PMs提供了一種加強金融體系有效性和彈性的新方式。我國的研究主要關注發展抵押貸款在我國的適用性問題，鄭毅（2005）在對中國資產證券化現狀和具體實踐分析后，認為證券化的資產類型選擇十分關鍵，對現金流、違約風險、抵押物、合同條款、債務人特征等條件有嚴格的限制，他指出住房抵押貸款證券化可以成為我國資產證券化的發展方向，達到既能滿足資產條件的要求又能提供示范與經驗的平衡。謝湲和鄭浩（2007）總結國際上目前資產證券化的兩種模式，分別是美國模式和德國模式，指出信托型的美國模式應當成為我國住房抵押貸款的設計模式，而德國的住房抵押貸款模式在我國并不適用。

Topuz和Isik（2008）對美國20世紀90年代以來信托基金的發展歷史進行了客觀介紹。Wang、Chan和Erickson等學者對美國相對成熟的REITs的結構、債權政策、規模、發行程序以及績效評估等多個方面進行了深入研究。Liow和Addae-Dapaah（2010）分析了1988～2008年美國的兩個REITs具體發展情況。之后Liow進一步利用翔實的數據深入研究了亞洲房地產信托基金的發展狀況。這些研究成果從不同角度對不同國家發展房地產信托基金的經驗進行了分析，有利于房地產金融創新的重要產品——房地產信托投資基金在其他國家的推廣與發展。柏寶春（2013）認為，加快建設以房地產投資信托基金和房地產證券化為兩翼的新型房地產金融市場體系，提高房地產證券市場和信托市場的資金配置效率，提高市場流動性，是當前中國房地產金融的新趨勢。萬容（2010）分析指出，中國發展房地產投資信托基金具有一定的可行性。陳柳欽（2004）、武巖（2006）、王孟夏（2010）結合我國投資環境，借鑒美國和德國等成熟資本市場的經驗與模式，為我國發展房地產投資信托基金提出模式設計與政策建議。

五 中國房地產金融創新面臨的問題

目前中國房地產業發展迅速，勢頭正猛，房地產金融也相應蓬勃發展，但是中國的房地產金融只經歷了30多年的發展時間，其創新進程并非一帆風順，在具有中國特色的金融體系和房地產改革的經濟背景下，我國房地產金融展現了獨具特色的金融特征，探索出特殊的發展軌跡。但是在探索房地產金融創新的道路中仍會在宏觀經濟層面和自身層面等方面受到限制，面臨各式各樣的問題。房地產金融在我國發展時間雖然不長，但發展特征與變遷歷程仍為許多學者提供了珍貴的研究資料與研究依據。不少學者紛紛關注房地產金融創新存在的問題并形成了大量有價值的研究成果。

（一）宏觀層面存在的問題

宏觀層面主要面臨金融市場體系不完善、中介市場發育不足、相關政策和法規缺位、金融監管缺位、創新人才不足等問題。我國房地產金融體系雖然基本完成，但仍然存在兩級市場發展不平衡的狀況，與國外相比仍有較大差距。我國房地產金融體系分為一級和二級兩個市場，一級市場的主體是商業銀行，二級市場主要是專業性的非銀行金融機構，如信托投資機構、抵押貸款機構等。目前存在的主要問題是一級市場發展較快，二級市場發展不充分。李宛聰（2016）指出我國房地產金融二級市場發展不充分，市場空間狹小，發展程度較低，無法滿足房地產市場中龐大的投資與消費需求，嚴重阻礙了房地產金融創新的進程。崔滿紅和李志鋒（2014）將房地產金融創新與國家經濟命脈緊緊相連，認為發展房地產金融是一種戰略性選擇，對中國的金融穩定和經濟可持續發展十分關鍵。他們認為房地產金融創新與宏觀調控體系的協調發展還需完善。有學者還關注中介組織機構缺失問題，如李健飛和王晶（2005）指出，由于專業信用合作中介機構的缺失，影響了房地產金融創新的推進。曲世軍（2008）指出，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系是中國房地產金融創新面臨的重要問題。有的學者從政策、法規及監管角度對此進行了研究，田金信（2007）認為，中國房地產金融創新過程中促進房地產金融創新和市場化改革的政策、法規缺位；政府監管缺失，這些都是房地產金融創新面臨的重要問題。王娟等（2007）認為法律法規體系的不完善之處主要表現為：一是現有的法律法規部分規定不適應房地產金融創新的發展要求，需要補充和修改；二是現有的法律法規限制了政府在房地產金融應該承擔的責任與職能的發揮；三是缺乏相關專業性的法律法規，如關于資產證券化、房地產證券化等，在操作等方面無跡可尋，使金融創新難以有效開展。金融監管在中國房地產金融創新的進程中是十分必要的。魯丹（2013）指出與之相關的監管制度建設落后，關于執行的配套法規缺位，對房地產金融的監管難以做到有法可依。盡管《金融監督管理法》《中國人民銀行法》都授予各級監管權力機構的監管權，但對權力如何執行的規范尚不明確，十分籠統，嚴重影響了監管的有效開展。關于創新人才方面的問題，王曉霞（2017）指出房地產金融創新缺乏高素質人才，缺少專業化和強力度的人才培養機制。

（二）微觀層面存在的問題

微觀層面存在的問題主要是直接融資渠道狹窄且過分依賴間接融資、信貸形式單一、房地產金融創新性不足等問題。李健飛（2005）指出，中國房地產金融市場化運行程度還不夠高，由銀行房地產信貸構成的房地產金融是阻礙房地產金融創新的主要問題，業務形式單一。曾龍（2010）認為，中國住房金融創新面臨的主要問題表現為：住房金融的市場工具種類嚴重不足；住房金融的融資渠道單一；房地產信貸資金過多依賴于銀行貸款。盛增雄（2017）認為直接融資規模過小，我國房地產金融企業在狹窄的直接融資渠道中舉步維艱；中小型企業對股權式的融資標準高不可攀，而債券融資相對較低的利率水平對投資者的吸引力不夠，建立和運作投資基金的形式又缺乏專業的法律法規和正確的行業引導，使直接融資渠道的作用大打折扣。而在間接融資方面又幾乎完全依賴銀行信貸，使銀行的不良貸款風險度提高。王娟和王進（2007）指出，商住房貸款作為主要的住房信貸，形式單一，條件限制較為嚴格，降低了購房者選擇住房貸款的自由性與靈活性。房地產金融創新不足主要體現在創新工具和產品發展滯后、種類不足、創新能力低等。務孟站認為中國房地產金融創新產品數量雖多，但具有獨特性和創新性的產品乏善可陳，多數產品的設計并不科學，用途小。王麗卓（2016）指出房地產金融領域的創新主動性不強，創而不新的情況時常發生。田金信、胡乃鵬和楊英杰（2007）指出，目前中國的房地產金融創新以創新的數量增長為主，創新的質量不高，房地產金融中銀行信貸和民間非正規金融比重較大，而股票、信托、債券等金融工具的作用不足。

多數學者認為中國的房地產金融創新與發達國家的房地產金融創新程度相比還有很大差距，中國目前尚未建立協調有效的房地產兩級市場聯動體系，尚未形成符合國際慣例的、多層次的房地產金融市場體系，尚未形成獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，尚未形成一整套科學的房地產金融制度法規體系，尚未形成制度化和細致化的金融監管體系，尚未形成完備的金融創新人才培養體系，尚未形成完善的房地產金融產品創新體系，尚未形成可供貸款需求者選擇的住房金融產品鏈，尚未形成完善的房地產金融業務創新體系，尚未形成房產金融和土地金融相融合的房地產金融體系，尚未形成保障房、公共租賃房的金融服務支持體系，尚未真正形成滿足不同客戶需求的流程管理模式。

六 房地產金融創新的對策

對于房地產金融創新的研究，學者們不僅僅分析其面臨的問題，還針對這些問題進行了大量的對策性研究，為推動房地產金融創新提供了有價值的對策建議。

（一）建立完善的房地產金融市場與創新體系

王洪衛（2001）認為，只有解決兩個基本問題才能確保住房地產金融創新的健康發展：一是良好的資金籌措機制，二是健全的風險防范機制。鄭印霞和邵四華（2011）認為，推進房地產金融創新的重點是建立一個有效的房地產金融體系，通過種類繁多的房地產金融產品的提供，來滿足借款者和消費者多樣化、差別化需求。Liow等（2008）研究了房地產證券融資和股票融資的相關性。他們的研究成果顯示，房地金融的發展與創新同房地產企業的發展、資本市場的完善之間有一定的正相關性。因此，推進房地產金融的發展，首先要加快房地產企業與資本市場的發展與完善。

（二）建立有效的房地產金融監管體系

王明國和王春梅（2009）認為，中國只有在金融發展理論不斷完善與指引下，積極推進金融產權制度的深入改革、不斷完善金融監管體系、開發與創新房地產金融產品，才能有效促進房地產金融、房地產業以及宏觀經濟的發展。劉揚（2011）認為，中國應該借鑒國際上發展房地產金融的經驗，保證房地產金融監管的手段和措施不斷完善。同時監管機構也應有明晰的監管標準和方法，明確監管職責，加強對房地產金融的多方位實時管理。

（三）建立多元化的房地產金融產品創新體系

劉哲婧（2007）從產品創新的視角提出了房地產金融創新的對策，認為中國房地產金融產品的創新要以房地產信托產品創新、房地產抵押貸款證券化、完善房地產投資基金三個方面重點展開。霍夏芳（2012）指出，推進中國房地產金融的創新，需要拓寬直接融資渠道，實現資金來源多元化。

（四）建立專業化的金融人才培養體系

王傲（2015）指出，只有擁有好的金融創新人才隊伍，房地產金融創新才能有效開展。對于隊伍的建設，他強調人才的集聚與合理的分配，專業知識的培養，金融研究所的組建，先進、科學的管理方法的采用等，都為金融人才的培養與房地產金融創新的發展奠定了堅實的基礎。劉明康（2008）作為銀監會的主席，關注對投資者的教育問題，與專業投資者相比，普通的投資者在金融市場中的風險意識較弱，容易盲從。因此建立完善的投資者教育體系十分必要，有助于減少非理性投資，增強自我保護能力，對大眾投資者的教育是中國銀監會的主要任務之一。